Kavling 60/40, Berapa Luas Bangunan dan Tipe Ideal?

TANYA PROPERTI

Alhamdulillah ini saya deal tanah meskipun kecil, di 1200m², yang ingin saya tanyakan perhitungannya apakah pengalokasian lahan jika 60/40 = artinya yang bisa dibangun rumah hanya +- 720m² ya pak?

Dan idealnya dibangun type berapa ya ada saran? 

Mengingat samping kanan kiri sudah masuk komplek perumahan komersil semuanya

COACH YUDHA ADHYAKSA

Betul, kalau area komersil 60% nanti bisa bangunnya 720 m2 saja. Tapi ini perlu di cek dulu ke Dinas, karena bisa jadi kurang dari itu

Kalau tipe bangunan utk pemula, saya sarankan jual dengan harga serendah mungkin. 

Ini berarti jual dengan tipe bangunan terkecil 36 m, sama luas kavling terkecil juga misal 72 m2 di Cikarang. Dengan begitu harga jadi terjangkau

Kalau kompetitor sebelah berbeda tipenya, perlu ditelisik dulu dengan cara

- Samakan tipe bangunannya, misal tipe bangunan kompetitor 40 m2. Dengan borongan 3 juta/m2, maka perlu kurangi dulu harga jualnya 4 m X 3 juta/m2 = 12 juta. Lalu kurangi harga jual dengan 12 juta, samakah dengan harga jual sendiri? 

- Apabila rumah kompetitor sudah sama 36 m2, tapi tanah mereka lebih luas maka perlu disesuaikan pakai harga tanah matang, misal 2.5 juta/m2 dan luas tanah kompetitor 75 m2 maka kurangi harga jualnya 3 m2 X 2.5 juta/m2 = 7.5 juta. Lalu kurangi harga jual dengan 7.5 juta, samakah dengan harga jual sendiri? 

- Selain itu bandingkan juga usia proyeknya maksimal 5 tahun. Lebih tua dari itu, berarti dulu dapat tanahnya jauh lebih murah dari sekarang. Jadi jangan kaget apabila harga jualnya lebih murah karena harga tanahnya memang sudah beda

- Buat daftar keunggulan dan kekurangan kompetitor, pura2lah jadi calon Pembeli dan minta dibawa keliling, cek responnya apakah cepat, gali kemana strategi marketingnya dan telusuri rekam jejak medsosnya supaya bisa diikuti praktek terbaiknya

Semoga membantu ya 🤗

Pelajari Strategi Mengembangkan Lahan Properti di SekolahUMKM.com

Mengembangkan lahan 1.200 m² membutuhkan perhitungan antara luas yang dapat dikembangkan, tipe rumah, harga jual, dan posisi kompetitor. Di SekolahUMKM.com dengan biaya Rp50.000/bulan, Anda dapat mempelajari cara menghitung proyek, menentukan produk properti yang sesuai pasar, hingga melakukan analisis kompetitor sebelum mulai membangun.

Kesimpulan

Menurut Coach Yudha, jika alokasi area komersial adalah 60%, secara perhitungan awal berarti sekitar 720 m² yang dapat digunakan untuk area rumah. Namun, angka tersebut tetap perlu dikonfirmasi kepada Dinas karena luas efektif yang dapat dibangun bisa saja lebih kecil.

Untuk developer pemula, strategi yang disarankan adalah membuat rumah dengan harga yang terjangkau, misalnya tipe 36 dengan kavling 72 m². Sebelum menentukan harga dan tipe, bandingkan kompetitor secara apple-to-apple dengan menyesuaikan luas bangunan, luas tanah, harga tanah matang, dan usia proyek. Selain itu, pelajari langsung keunggulan, kekurangan, pelayanan, serta strategi pemasaran kompetitor agar produk yang dibuat memiliki posisi yang lebih kuat.

FAQ: Pertanyaan yang Paling Sering Diajukan

Apakah 60% dari lahan 1.200 m² berarti 720 m² untuk rumah?

Secara perhitungan awal, 60% dari 1.200 m² adalah 720 m². Namun, menurut Coach Yudha, angka tersebut tetap perlu dicek terlebih dahulu ke Dinas karena area yang dapat digunakan untuk bangunan bisa saja kurang dari 60%.

Tipe rumah berapa yang cocok untuk developer pemula?

Coach Yudha menyarankan untuk menawarkan tipe bangunan yang relatif kecil agar harga jual dapat dibuat serendah mungkin. Contohnya adalah tipe 36 dengan luas kavling 72 m².

Bagaimana membandingkan harga rumah dengan kompetitor yang tipe bangunannya berbeda?

Harga perlu disetarakan terlebih dahulu. Jika kompetitor memiliki bangunan lebih besar, selisihkan biaya bangunan berdasarkan harga borongan per meter persegi. Jika luas tanah kompetitor lebih besar, selisihkan juga nilai kelebihan tanah menggunakan harga tanah matang. Setelah disesuaikan, barulah harga dapat dibandingkan secara lebih objektif.

Apakah usia proyek kompetitor perlu diperhatikan?

Perlu. Menurut Coach Yudha, proyek yang sudah berusia lebih dari sekitar 5 tahun bisa memiliki harga tanah awal yang jauh lebih murah dibandingkan harga tanah saat ini. Karena itu, harga jual yang lebih rendah belum tentu berarti produk kompetitor lebih murah secara aktual.

Bagaimana cara mempelajari strategi kompetitor?

Buat daftar keunggulan dan kekurangannya dengan berpura-pura menjadi calon pembeli. Perhatikan bagaimana mereka melayani calon konsumen, merespons pertanyaan, menjalankan pemasaran, dan membangun citra melalui media sosial. Dari sana, developer dapat mempelajari praktik terbaik yang bisa diterapkan pada proyek sendiri.

Penulis

Yudha Adhyaksa, founder SekolahUMKM dan konsultan bisnis. Berpengalaman 12 tahun di 4 bank internasional, termasuk sebagai Manager Asia. Berpengalaman dalam tata kelola korporasi, manajemen risiko, ekspor-impor, financial crime, dan transformasi proses bisnis. Melalui SekolahUMKM, ia membawa standar bisnis korporasi ke UMKM agar berkembang dengan sistem bisnis yang kuat.