14 Kasus Buruk Keuangan Developer Property Syariah (Bagian 1)

Di setiap perjalanan Developer Property Syariah, selalu ada tantangannya. Itulah kenapa saya selalu menyarankan Developer Pemula untuk belajar dari Developer Senior. Belajar kesalahannya, agar mereka bisa pelajari penyebabnya dan tidak terkena masalah yang sama.

Nah inilah rangkuman kasus keuangan paling sering terjadi, dan saya beritahukan ke Anda juga cara benar menghindarinya.

14 Kasus Buruk Keuangan Developer Property Syariah (Bagian 1)

1. Tanah tidak terbayar

Ini terjadi karena Developer menjual rumah terlalu murah, karena tidak bisa menghitung harga jual yang benar. Boro-boro membangun rumah konsumen, membayar tanahnya pun tidak mampu.

Yang benar, Anda harus memasukkan semua komponen biaya, sehingga ketika rumahnya laku bisa membayar semuanya.

2. Rumah konsumen tidak terbangun

Banyak penyebabnya, bisa karena zona hijau, kena Garis Sempadan, namun paling utama karena kurang cashflow.

Pastikan cashflow Anda selalu lancar, jika kurang carilah Investor untuk memasukkan investasi dengan imbal bagi hasil selama waktu tertentu. Dengan uang, semua masalah beres.

3. 1 Rekening untuk pribadi dan usaha

Semua Developer pasti mengalaminya, termasuk saya. Terjadi karena tidak ada yang mengajari, padahal ini ilmu dasar keuangan. Akibatnya tidak jelas penerimaan dan pengeluaran proyek.

Pisahkan rekening Bank untuk proyek. Jadi jelas, uang yang masuk untuk proyek, dan uang keluar untuk biaya proyek. Pembukuan jadi lancar.

4. 1 Rekening untuk banyak proyek

Terjadi pada Developer beberapa proyek. Alasannya mudah mengatur uang karena ada di 1 tempat, tapi jadi bumerang. Uang proyek A seharusnya untuk membangun fasum, terpakai untuk membiayai proyek B, C dan D. Ujungnya konsumen proyek A marah dan berakhir dengan Developer di bui.

1 Rekening untuk 1 proyek. Jadi jelas laba dan ruginya setiap proyek. Jika ada 1 proyek tidak sehat cashflownya, Anda segera tahu dan bisa fokus menyehatkan keuangannya.

5. Tidak merevisi proyeksi cashflow jika lapangan tidak sesuai

Penjualan di lapangan pasti berbeda dengan perencanaan.

Tadinya Anda rencanakan masuk uang 100 juta di September ternyata meleset. Tadinya Anda berharap laku cash keras, jadinya kredit 3 tahun. Tadinya hampir deal kredit 5 tahun, konsumen mengubah jadi 10 tahun ketika akad. Akibatnya besar, rencana pengeluaran biaya September terancam tidak terbayar sebagian atau bahkan seluruhnya. Dampaknya panjang kalau sudah begini, keberlangsungan proyek berada dalam bahaya.

Anda harus merevisi rencana pengeluaran pada proyeksi cashflow dengan memundurkan waktunya. Bisa juga di tengah jalan timbul rencana biaya besar, Anda harus merevisi rencana pemasukan proyeksi cashflow supaya cukup membayarnya.

Anda harus merevisi proyeksi cashflow minimal 1 bulan sekali agar selalu update dengan kondisi proyek.

6. Tidak membuat rencana pengeluaran sampai akhir

Biaya yang sering terlewat gaji pegawai, sewa kantor, biaya material yang mengalami kenaikan setiap tahun atau biaya perizinan yang membutuhkan waktu bertahun-tahun untuk selesai. Karena tidak dimasukkan, di akhir proyek keuntungan yang Anda dapat jauh lebih kecil, dan lebih parahnya lagi Anda tidak bisa bayar semua biaya itu karena uangnya habis.

Kenaikan ini harus Anda masukkan ke rencana pengeluaran proyeksi cashflow sampai akhir. Jadi jangan bagikan semua hasilnya jika pengeluaran belum tuntas. Tidak memperbaharui cashflow secara berkala akan membuat Anda kehilangan arah.

7. Tidak bisa membayar bagi hasil

Jika keuangan proyek morat marit, tidak mungkin membayar bagi hasil karena uangnya tidak ada, tidak cukup atau ada tapi untuk membayar yang lain. Akibatnya, Investor marah, para Pemodal bentrok dan membuat proyek dalam resiko mangkrak.

Anda harus mampu membagi hasil, karena investasi itu amanah. Dan kuncinya adalah pengelolaan keuangan profesional. Jadikan proyek Anda itu layak investasi dengan bukti mampu memberikan bagi hasil secara konsisten dengan nilai yang akurat.

8. Tidak memakai Akuntansi  

Proyek yang besar dijalankan tanpa pembukuan Akuntansi, siap-siaplah menghadapi masalah dalam waktu dekat. Bisa ‘bocor halus’ (uang keluar untuk tujuan tidak jelas dengan nilai kecil), penipuan secara sistematis oleh staf / pemegang saham dan lainnya.

Proyek property syariah bisa berlangsung 10 tahun, karena itu Akuntansi wajib digunakan untuk level perusahaan karena menjaga hak setiap orang dengan adil.

9. Meminta Investor tapi kondisi proyek kurang sehat 

Seorang Developer Property Syariah yang mengembangkan proyek luas sekali memiliki masalah dalam mengatur cashflownya. Biaya perizinan terlalu besar, kemampuan menjualnya kurang solid dan jumlah konsumen menunggak semakin bertambah karena pandemi. Lalu ia meminta saya mencarikan Investor untuk menolongnya keluar dari masalah keuangan. 

Saya mensyaratkan 4 hal untuk menyehatkan keuangan proyek terlebih dahulu. Indikatornya,

1) tingkat konsumen macet dibawah 10% jadi dia harus berupaya keras menurunkan jumlah konsumen menunggak.

2) Ada pemasukan lain diluar penjualan unit yang bersifat harian untuk menutup kekurangan penjualan unit yang siklusnya bulanan.

3) Tersedia laporan keuangan yang memadai; lengkap pencatatan, rapi penyimpanan bukti, ada laporan Neraca dan Laba Rugi jadi bisa diaudit sebelum menerima Investor baru.

4) Menyediakan proyeksi cashflow yang sehat di masa depan sehingga calon Investor yakin uangnya berada dalam resiko yang terukur di proyeknya.

Intinya, jangan pakai uang Investor untuk membenahi masalah non keuangan. Itu tugas Developer untuk menemukan product market fit dan memperkuat fundamental bisnis. Investor dibutuhan jika memang masalahnya hanya bisa dipecahkan dengan uang seperti penjualan sudah stabil dengan iklan FB Ads. Untuk menambah hasil 10X lipat, maka dibutukan uang Investor. Ini boleh. 

Mau tahu kelanjutannya? Silahkan simak artikel berikutnya Bagian 2 ya!

Kuasai Keuangan Developer Property Syariah di SekolahUMKM.com

Kesalahan mengelola keuangan bisa membuat proyek Developer Property Syariah mengalami masalah serius, mulai dari tanah tidak terbayar, rumah konsumen tidak terbangun, hingga kesulitan membayar bagi hasil. Karena itu, kemampuan mengelola cashflow, pembukuan, dan keuangan proyek menjadi hal penting bagi Developer.

Pelajari cara mengelola keuangan bisnis dan Developer Property Syariah melalui 500+ kelas di SekolahUMKM.com hanya Rp50.000/bulan. Belajar dari berbagai pengalaman dan kasus bisnis agar dapat menghindari kesalahan yang sama dalam menjalankan proyek.

Kesimpulan

Keuangan merupakan salah satu faktor penting dalam keberlangsungan proyek Developer Property Syariah. Kesalahan seperti mencampur rekening, tidak memperbarui proyeksi cashflow, tidak menghitung seluruh biaya, hingga menggunakan dana satu proyek untuk proyek lain dapat menimbulkan masalah yang semakin besar.

Developer perlu membangun sistem keuangan yang rapi sejak awal, mulai dari pemisahan rekening setiap proyek, pembukuan Akuntansi, proyeksi cashflow yang diperbarui secara berkala, hingga memastikan kondisi proyek sehat sebelum mencari Investor. Dengan pengelolaan yang profesional, risiko keuangan proyek dapat lebih terukur.

FAQ: Pertanyaan yang Paling Sering Diajukan

Mengapa Developer perlu memisahkan rekening setiap proyek?

Agar pemasukan dan pengeluaran setiap proyek dapat dipantau dengan jelas, termasuk mengetahui laba, rugi, dan kondisi cashflow masing-masing proyek.

Seberapa sering proyeksi cashflow perlu diperbarui?

Dalam artikel ini disarankan minimal satu bulan sekali. Proyeksi juga perlu disesuaikan ketika kondisi penjualan, pemasukan, atau pengeluaran berubah signifikan.

Mengapa uang satu proyek tidak boleh digunakan untuk proyek lain?

Karena dana tersebut memiliki peruntukan masing-masing. Menggunakannya untuk proyek lain dapat membuat kewajiban proyek pertama tidak terpenuhi dan menimbulkan masalah keuangan.

Kapan Developer sebaiknya mencari Investor?

Investor sebaiknya dicari ketika fundamental bisnis dan kondisi proyek sudah cukup sehat, sementara kebutuhan dana memang diperlukan untuk mengembangkan bisnis atau meningkatkan kapasitas yang sudah terbukti berjalan.

Mengapa Akuntansi penting bagi Developer Property Syariah?

Karena proyek dapat berlangsung dalam waktu panjang dan melibatkan banyak pihak. Pembukuan yang rapi membantu memantau kondisi keuangan, mengurangi risiko kebocoran, serta menjaga pencatatan hak dan kewajiban setiap pihak.

Penulis

Yudha Adhyaksa, founder SekolahUMKM dan konsultan bisnis. Berpengalaman 12 tahun di 4 bank internasional, termasuk sebagai Manager Asia. Berpengalaman dalam tata kelola korporasi, manajemen risiko, ekspor-impor, financial crime, dan transformasi proses bisnis. Melalui SekolahUMKM, ia membawa standar bisnis korporasi ke UMKM agar berkembang dengan sistem bisnis yang kuat.