Rikap Panji Kusumah

Cari Investor KAHYANGAN SUKANAGARA HILL (Hub: Rikap 0858 7158 9159)

PROPOSAL INVESTASI SYIRKAH

PILOT PROJECT TAHAP 2

KAHYANGAN SUKANAGARA HILL

Hunian • Ruko • Kawasan Produktif

Konsep Kemitraan Syirkah

Developer

PT GERAKAN INDONESIA MAKMUR

KusumahLand Property

Lokasi Proyek:

Jl. Sukanagara, Desa Sukanagara,

Kecamatan Soreang, Kabupaten Bandung, Jawa Barat

1. EXECUTIVE SUMMARY

Kahyangan Sukanagara Hill adalah proyek pengembangan properti di atas lahan ±502 m² yang berlokasi di kawasan Sukanagara, Soreang, Kabupaten Bandung.

Proyek dirancang menjadi kawasan mini yang memadukan:

• 3 unit Ruko 3 lantai

• 2 unit Rumah 2 lantai

• Jalan akses

• Area parkir

• Fasilitas pendukung kawasan.

Berdasarkan konsep arsitek, 3 unit ruko menghadap ke arah Timur, sedangkan 2 unit rumah menghadap ke arah Utara.

Pengembangan proyek dilakukan dengan mempertimbangkan hasil konsultasi teknis dan ketentuan yang berlaku.

Selain itu, komunikasi dan musyawarah dengan masyarakat, RT, RW dan Pemerintah Desa Sukanagara telah dilakukan dan telah menghasilkan kesepakatan tertulis yang ditandatangani bersama.

Salah satu poin kesepakatan terkait fungsi ruko adalah memprioritaskan:

Usaha kuliner/rumah makan serta material/toko bangunan.

Hal tersebut membuka peluang proyek tidak hanya sebagai hunian, tetapi juga sebagai kawasan usaha produktif.

2. LATAR BELAKANG

Kawasan Soreang dan sekitarnya terus berkembang sebagai kawasan hunian, perdagangan dan jasa.

Kahyangan Sukanagara Hill hadir dengan konsep:

Hunian yang terintegrasi dengan ruang usaha.

Keunggulan utama proyek adalah kombinasi antara:

Aset tanah + hunian + ruang usaha + lokasi + potensi pertumbuhan nilai.

Proyek ini tidak dibangun dengan konsep spekulasi tanah semata, tetapi diarahkan menjadi kawasan yang memiliki produk nyata dan dapat dipasarkan kepada konsumen akhir.

3. STATUS LAHAN

Data dasar

Uraian.                                    Keterangan

Luas lahan.                      ±502 m²

Nilai akad/perolehan.     Rp515.000.000

DP awal.                             Rp20.000.000

Sisa kewajiban akad.      Rp495.000.000

Tenor.                                    24 bulan

Grace period.                          6 bulan

Cicilan.                               Rp27.500.000/bulan

Untuk kepentingan financial planning, disiapkan pula cadangan Rp10.000.000 sebagai buffer/mitigasi kewajiban apabila terjadi kondisi yang memerlukan penyelesaian pembayaran lahan.

Sehingga:

Nilai dasar lahan + cadangan = Rp525.000.000

Catatan: Rp515 juta tetap merupakan nilai akad/perolehan lahan. Rp10 juta merupakan cadangan kebutuhan proyek, bukan perubahan harga akad.

4. LEGALITAS DAN LINGKUNGAN

Proyek telah melalui proses komunikasi dengan lingkungan sekitar.

Telah dilakukan musyawarah dengan:

• masyarakat,

• Ketua RT,

• Ketua RW,

• tokoh masyarakat,

• Pemerintah Desa Sukanagara.

Hasil musyawarah telah dituangkan dalam Berita Acara/Kesepakatan Bersama yang telah ditandatangani para pihak.

Salah satu kesepakatan penting:

Ruko diprioritaskan untuk:

1. Kuliner/Rumah Makan

2. Material/Toko Bangunan

Dokumen pendukung proyek akan ditempatkan dalam Data Room Investor untuk dapat diperiksa sesuai kebutuhan.

Data Room meliputi:

• Dokumen lahan

• Akad/perjanjian lahan

• Bukti pembayaran

• Dokumen pendukung pertanahan

• Site plan

• Dokumen arsitek

• Dokumen kesepakatan lingkungan

• RAB

• Proyeksi keuangan

• Dokumen legalitas badan usaha

• Dokumen perizinan yang telah tersedia.

5. KONSEP SITE PLAN

KOMPOSISI PROYEK

3 UNIT RUKO 3 lantai

Fungsi prioritas:

• Kuliner/Rumah makan

• Material/Toko bangunan

2 UNIT RUMAH 2 lantai

Ditujukan untuk pasar hunian.

Dengan komposisi tersebut proyek memiliki dua sumber pasar:

COMMERCIAL

3 Ruko

RESIDENTIAL

2 Rumah

6. PRODUK DAN HARGA JUAL

Berdasarkan perhitungan Quick Count:

Unit       Luas Tanah  Luas Bangunan  Harga Jual

Ruko 1.    41,85 m².       134,55 m².      Rp605.641.507

Ruko 2.    37,35 m².       130,05 m².      Rp573.110.162

Ruko 3.    70,83 m².           150 m².        Rp774.553.368

Rumah 1.     81 m².         82,75 m².        Rp615.814.208

Rumah 2.      81 m².        82,75 m².        Rp615.814.208

TOTAL POTENSI OMZET.      Rp3.184.933.454

± Rp3,185 MILIAR

Harga tersebut merupakan estimasi harga jual proyek berdasarkan Quick Count dan dapat disesuaikan dengan kondisi pasar, biaya aktual dan strategi penjualan.

7. QUICK COUNT KELAYAKAN

Harga Tanah

Harga dasar perolehan:

Rp525.000.000 ÷ 502 m² ≈ Rp1.046.000/m²

Dengan memperhitungkan area efektif dan biaya pengembangan, diperoleh estimasi:

Harga Pokok Tanah

± Rp2.137.188/m²

Harga Tanah Matang

± Rp4.229.188/m²

Perhitungan tersebut kemudian menjadi dasar dalam menentukan harga masing-masing kavling.

8. UJI KELAYAKAN PROFIT

Berdasarkan Quick Count:

Rp1.046.000 × 2 × 312,03 m²= Rp652.766.760

Sedangkan potensi omzet: Rp3.184.933.454

Maka estimasi margin: ±20,49% dari omzet

Dengan batas kelayakan minimal: 20%

Maka: 20,49% > 20%

KESIMPULAN

Secara Quick Count awal, proyek memenuhi ambang kelayakan margin minimal 20%.

Namun angka tersebut merupakan estimasi kelayakan awal dan bukan jaminan keuntungan, karena laba bersih final akan mengikuti RAB aktual, realisasi penjualan, pajak, biaya operasional, biaya pemasaran dan biaya lain yang benar-benar terjadi.

9. KEBUTUHAN INVESTASI TAHAP 2

Kami tidak menawarkan investor untuk langsung membiayai seluruh proyek sampai selesai.

Strategi yang digunakan adalah:

INVESTASI BERBASIS TAHAP/MILESTONE

TAHAP A

PENYELESAIAN KEWAJIBAN LAHAN

Kebutuhan utama:

± Rp495.000.000

ditambah buffer kebutuhan proyek sesuai hasil finalisasi cash flow.

TAHAP B

PERSIAPAN DAN PEMATANGAN

Estimasi:

Kebutuhan.                                     Estimasi

Cut & Fill/pengupasan lahan.      Rp50 juta

Arsitek.                                           Rp25 juta

Perizinan.                                       Rp15 juta

Utilitas.                                           Rp25 juta

Splitsing.                                        Rp75 juta

Total.                                              Rp190 juta

10. TARGET MODAL TAHAP 2

Dengan demikian kebutuhan indikatif:

Lahan

Rp495 juta

Persiapan proyek

Rp190 juta

= ± Rp685.000.000

Angka tersebut merupakan target modal tahap persiapan dan pengamanan proyek, belum termasuk biaya pembangunan penuh 5 unit.

Pembangunan selanjutnya direncanakan menggunakan kombinasi:

modal syirkah + cash flow penjualan/presale + kemitraan kontraktor/supplier + sumber pendanaan tahap berikutnya.

11. MENGAPA INVESTASI DIBUAT BERTAHAP?

Karena kami ingin investor masuk berdasarkan pencapaian proyek, bukan menyerahkan seluruh dana sekaligus.

Contoh:

MILESTONE 1

Pengamanan kewajiban lahan

⬇️

MILESTONE 2

Legalitas dan persiapan

⬇️

MILESTONE 3

Cut & Fill

⬇️

MILESTONE 4

Pembangunan tahap pertama

⬇️

MILESTONE 5

Penjualan

⬇️

MILESTONE 6

Pengembalian modal & pembagian hasil

Model ini memberikan kontrol yang lebih baik terhadap penggunaan dana.

12. SKEMA SYIRKAH

Investor dan developer bekerja sama dalam suatu proyek usaha.

INVESTOR MENYEDIAKAN:

Modal

DEVELOPER MENYEDIAKAN:

• Lahan/proyek

• Konsep

• Pengelolaan

• Pengembangan

• Koordinasi

• Marketing

• Pelaksanaan proyek

• Manajemen penjualan.

NISBAH YANG DITAWARKAN

INVESTOR : 50%

DEVELOPER : 50%

Pembagian dilakukan terhadap laba bersih proyek sesuai definisi dan mekanisme yang dituangkan dalam akad, bukan terhadap omzet.

13. SIMULASI INDIKATIF INVESTOR

Sebagai ilustrasi saja, apabila kebutuhan modal tahap 2 sebesar Rp685 juta terpenuhi dan Quick Count margin Rp652,77 juta terealisasi sebagai laba yang dapat dibagikan, maka:

Bagian Investor 50%

Rp652.766.760 × 50%

=Rp. 326.383.380

Bagian Developer 50%

Rp652.766.760 × 50%

=Rp326.383.380

Sehingga apabila satu investor membiayai seluruh kebutuhan modal Rp685 juta, ilustrasi:

Modal investor: Rp685.000.000

Bagian laba investor: ±Rp326.383.380

Total ilustratif: ±Rp1.011.383.380

PENTING

Angka tersebut simulasi berdasarkan Quick Count, bukan janji keuntungan atau return tetap.

Pembagian aktual mengikuti:

• RAB final,

• harga jual aktual,

• biaya aktual,

• pajak,

• hasil penjualan,

• laba bersih yang terealisasi,

• dan ketentuan akad syirkah.

14. JIKA INVESTOR MASUK SEBAGIAN

Investor tidak harus menyediakan seluruh Rp685 juta.

Contoh peluang partisipasi:

Modal             Porsi dari target Rp685 juta

Rp10 juta.      1,46%

Rp25 juta.      3,65%

Rp50 juta.      7,30%

Rp100 juta.    14,60%

Rp250 juta.    36,50%

Rp500 juta.    72,99%

Rp685 juta.      100%

Struktur partisipasi dan hak investor akan ditetapkan secara jelas dalam akad.

15. PENGEMBALIAN MODAL

Prinsip pengembalian:

1. Modal dicatat sebagai modal syirkah.

2. Dana digunakan sesuai RAB dan milestone.

3. Proyek menghasilkan pendapatan melalui penjualan unit.

4. Hasil penjualan digunakan untuk memenuhi kewajiban proyek sesuai prioritas yang disepakati.

5. Modal investor dikembalikan sesuai mekanisme akad.

6. Laba bersih yang terealisasi dibagikan berdasarkan nisbah:

50% Investor : 50% Developer

16. EXIT INVESTOR

Investor memperoleh mekanisme exit yang disepakati sejak awal.

Exit 1

Melalui penyelesaian proyek dan penjualan unit.

Exit 2

Setelah modal investor telah dikembalikan sesuai ketentuan akad.

Exit 3

Pengalihan porsi syirkah kepada pihak lain berdasarkan persetujuan dan mekanisme yang diperjanjikan.

Detail mekanisme exit akan dituangkan dalam Akad Syirkah Pilot Project.

17. PROTEKSI DAN TRANSPARANSI DANA

Untuk menjaga kepercayaan investor, proyek menerapkan:

1. Pemisahan dana proyek

Dana investor dicatat dan digunakan khusus untuk kepentingan proyek.

2. RAB

Penggunaan dana mengikuti pos anggaran.

3. Bukti transaksi

Setiap pengeluaran memiliki bukti.

4. Laporan berkala

Investor memperoleh laporan:

• posisi dana,

• penggunaan dana,

• progres proyek,

• progres konstruksi,

• progres penjualan.

5. Dokumentasi

Progres proyek didokumentasikan secara berkala.

6. Data Room

Investor dapat melakukan pemeriksaan terhadap dokumen proyek sesuai mekanisme yang disepakati.

18. STRATEGI PENJUALAN

Penjualan tidak hanya mengandalkan pemasaran konvensional.

Strategi:

CUSTOMER GATHERING

Mengundang calon pembeli.

INVESTOR GATHERING

Mengundang calon investor.

AGEN & RESELLER

Membangun jaringan pemasaran.

DIGITAL MARKETING

• Facebook

• Instagram

• TikTok

• Youtube

• Marketplace

• WhatsApp marketing.

DIRECT SELLING

Menawarkan langsung kepada:

• pengusaha kuliner,

• pemilik toko material,

• investor properti,

• keluarga yang membutuhkan rumah.

19. TARGET PASAR RUKO

Karena kesepakatan lingkungan telah memprioritaskan fungsi ruko untuk usaha tertentu, target pasar diarahkan kepada:

RUKO KULINER

• Rumah makan

• Cafe

• Kedai

• Catering

• Food business.

RUKO MATERIAL

• Toko bangunan/Material

• Plumbing

• Elektrikal

• Peralatan konstruksi.

Konsep ini sekaligus diharapkan menciptakan aktivitas ekonomi yang hidup di kawasan.

20. TIMELINE PROYEK

FASE 1

Legalitas & Pengamanan Lahan

✔️ Pengikatan lahan

✔️ Kesepakatan lingkungan

✔️ Konsultasi teknis

✔️ Finalisasi site plan

FASE 2

Persiapan

➡️ Penyelesaian kewajiban lahan

➡️ Cut & Fill

➡️ Pematangan lahan

➡️ Akses

➡️ Utilitas

FASE 3

Pembangunan

➡️ Konstruksi unit prioritas

➡️ Infrastruktur

➡️ Finishing

FASE 4

Penjualan

➡️ Customer Gathering

➡️ Investor Gathering

➡️ Agen

➡️ Digital Marketing

➡️ Presale

FASE 5

Closing

➡️ Penjualan unit

➡️ Penyelesaian kewajiban

➡️ Pengembalian modal

➡️ Pembagian hasil

➡️ Exit investor

21. KEUNGGULAN PROYEK

KAHYANGAN SUKANAGARA HILL

✔️ Lahan nyata

✔️ Proyek nyata

✔️ Site plan nyata

✔️ Produk nyata

✔️ Kesepakatan lingkungan telah ditandatangani

✔️ Potensi omzet ±Rp3,185 Miliar

✔️ Harga jual dihitung berdasarkan Quick Count

✔️ Model kemitraan syirkah

✔️ Investasi dapat dilakukan bertahap

✔️ Sistem pelaporan dan kontrol dana

22. RISIKO INVESTASI

Kami tidak menutup-nutupi bahwa setiap proyek properti memiliki risiko.

Antara lain:

• perubahan biaya konstruksi,

• perubahan kondisi pasar,

• kecepatan penjualan,

• proses perizinan,

• kondisi lapangan,

• perubahan kebijakan pemerintah,

• risiko keterlambatan pembangunan,

• risiko biaya tidak terduga.

Karena itu, investasi ini bukan deposito dan bukan investasi dengan keuntungan tetap.

Investor harus memahami bahwa hasil akhir bergantung pada realisasi usaha dan ketentuan akad.

23. KOMITMEN DEVELOPER

Developer berkomitmen untuk:

Transparan dalam penggunaan dana.

Terbuka terhadap pemeriksaan dokumen.

Melaporkan perkembangan proyek.

Menggunakan dana sesuai peruntukan.

Mengutamakan penyelesaian proyek dan kepentingan seluruh pihak.

Menjalankan kerja sama berdasarkan akad yang disepakati bersama.

24. PENUTUP

Kahyangan Sukanagara Hill bukan sekadar proyek pembangunan rumah dan ruko.

Kami sedang membangun sebuah ekosistem properti kecil yang menggabungkan hunian, perdagangan dan peluang investasi.

Kami membuka kesempatan kepada investor untuk menjadi bagian dari proyek ini melalui mekanisme:

SYIRKAH

Dengan prinsip:

Aset nyata

Proyek nyata

Transparansi

Kemitraan

Bagi hasil

Kami percaya bahwa proyek yang baik bukan hanya menghasilkan keuntungan, tetapi juga menciptakan manfaat bagi:

Investor • Developer • Konsumen • Kontraktor • Supplier • Masyarakat

KAHYANGAN SUKANAGARA HILL

Hunian • Bisnis • Investasi

PT GERAKAN INDONESIA MAKMUR

KusumahLand Property

📱 0858 7158 9159

 

DOKUMEN PENDUKUNG INVESTOR

Proposal ini dilengkapi dengan:

1. Site Plan Arsitek